183条村改造，还能期待吗？
11月4日，住建部发布了第一批城市更新试点工作的通知，北京等21个城市（区）成为首批试点。
文件一出，很多人的关注点都是「没有广州」，甚至猜测，广州的城市更新，是不是要因此搁置。
其实，不仅是广州，同属于一线城市的上海和深圳，也没有上榜。
我们猜测，相关的试点或许偏向没有成熟模式的城市，不在试点的21城范围内，并不意味着城市更新不能做了。
为什么这么说？
这几个城市一直都在做城市更新，无论是发展、实施路径和模式都比较成熟了。
就拿城市更新地方立法来说，目前，我国已经开展城市更新领域地方立法的城市有且仅有3个，正是深圳、广州和上海。
👉广州启动首个城市更新立法！95%签约率，可申请向留守户行政裁决
这是法律上的指引政策，与之配套的，还有密集的城市更新政策以及相关的规章制度。
非常具有代表性的，就是广州的“1+1+N”政策体系。
其中“1+1”指《关于深化城市更新工作推动高质量发展的实施意见》和《广州市深化城市更新工作推动高质量发展的工作方案》，“N”指的是多个配套政策文件。
我们经常提到的3年计划、5年行动方案、10年规划，就来源于此。
最近一段时间，我们后台收到不少像“XX村在不在改造计划内”、“XX村属于几年计划？”...这一类问题，经常回复不过来。
今天刚好有时间，我们整理了一份广州城市更新（城中村）改造计划给大家参考，可以随手保存。
多图警告。（注：10年计划根据送审稿整理，有删减，仅供参考）
｜以上数据仅供参考
手都划酸了，对吧。
这里要注意的一点是，这份改造计划是市里2020年确定的，随后，各区根据自身情况，又进行了一定的调整。
比如，黄埔提出了三年改造66条村；又比如，海珠“十四五”把属于十年规划的联星村（南箕）提速到了5年等等。
这里，我们统一以市的计划为准，具体的项目等以后说到了再详聊。
其实，翻看这份计划，可以发现，广州3-5年的旧村改造计划，不少都是围绕重点板块来进行的。
比如金融城、白鹅潭、第二CBD、琶洲、中大、白云新城、空港、南站等等。
这不难理解，主要是为了支持重大战略平台的建设。
｜来源：广州“十四五”
我们经常说，一个城市更新项目，相当于一次密集的货币投放，伴随而来的不仅是产业升级，周边环境、交通、教育等公共配套也会在近年内得到大幅度提升。
|广州市城市更新规划建设管理圈层示意图
改造目标，一早就说得很明确：
「力争实现“村村通地铁、村村学位足、村村大师作”，传承历史文脉，保持和延续历史文化名城的传统格局和风貌，提升城市品质，促进高质量发展，实现老城市新活力、“四个出新出彩”。」——广州市人民政府办公厅关于印发广州市深化城市更新工作推进高质量发展的工作方案的通知
就拿配套的教育来说。
暹岗旧改——大壮名城，引进华南师范大学附属黄埔实验学校；
火村旧改——合生中央城，引进湖南师范大学附属中小学；
文冲石化路以西旧改——万科城市之光，华南师大附小落子。
都是实打实的名校。
而不单是医疗、养老、教育、交通、生活等配套缺口，旧改更新将腾挪出来的土地，还要承担保障性住房的建设和供应，以解决一部分新市民、青年人的住房问题。
从这个角度出发，其实是有利于房地产市场健康发展的。
| 来源：广州市住建局
不过，一个很现实的情况是，很多人既想吃旧改的红利，又担心太多、太集中的旧改会导致房地产市场崩盘。
在城市更新新形势之下，旧改“天量供应”或许是一个假命题。
最近一段时间，从全面自查自纠，到高层频频发声，以及消息政策满天飞，大多都指向一个核心——
科学有序推进城市更新，合理把控改造节奏和规模。
不能太快，也不能太慢，不能把项目一股脑全部推出来，也不能挤牙膏一样。
|南沙金洲、冲尾旧改@细鹏拍摄
这里有几个判断（仅代表个人，并不一定准确）：
一、不在计划范围内，甚至是不在储备库的旧村，可以暂时忽略。年度计划有刚性约束，这一类项目连方案都审批不了。
二、10年规划的旧村，除少数已经完成招商工作的，其他的项目，变数还有很多。
三、3年、5年的旧改项目，跑在前面的（特别是已经完成方案批复、开始供地的），将继续推进，其他项目严重到叫停可能不至于，但是要排好队。
四、重要交通枢纽、重大功能平台、重点商圈周边的旧村，确定性会稍微强一点。
五、黄埔旧改，在完成全面自查、核查、评估后，会更加科学健康推进。
十年暂且忽略不计，在3-5年计划的183条城中村（行政村），继续推进的数量，或许会有不小的调整。
————旧改秘密，偷偷说给你听————
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【旧改】终于，定调了